Quel est l’intérêt de mettre son bien en viager ?

La vente en viager définition La vente d’un bien dit « en viager » est l’opération par laquelle le propriétaire d’un bien en transfère la propriété à un tiers, qui devra, en contrepartie, lui verser une rente jusqu’à son décès (si le viager est sur une seule tête) ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante (si le viager est sur deux têtes).

La vente du bien est donc conditionnée à un aléa qui est la longévité du vendeur. En effet, l’acquéreur jouira de la pleine propriété du bien lors du décès du vendeur. C’est un contrat définit par le code civil comme « aléatoire », la date du décès du vendeur (le crédirentier) ne devant être connu ou prévisible.

La propriété d’un bien est composée de l’usus (droit d’user de la chose), du fructus (droit de jouir de la chose et d’en retirer les fruits), et de l’abusus (droit de disposer de la chose). Dans la vente en viager s’opère alors un démembrement de propriété : l’acheteur détient l’abusus tandis que le vendeur devient usufruitier (c’est le viager occupé) mais il peut également le céder à l’acheteur (c’est le viager libre).

La vente d’un bien en viager est, contrairement à une vente classique, un contrat à exécution successive puisque la rente viagère est payable à vie.

Les conditions de validité de la vente en viager sont définies par le code civil, la condition essentielle étant l’aléa de longévité du vendeur : si l’acheteur a connaissance d’un élément susceptible de l’informer sur l’état de santé de son vendeur la vente peut être annulée. En outre un délai de 20 jours entre la conclusion du contrat et le décès du vendeur est essentiel pour que le contrat viager soit valide. Avantage de la vente en viager Pour le vendeur : La perception d’une rente viagère jusqu’à son décès tout en conservant son logement est un compromis confortable pour assurer sa retraite.

Pour l’acheteur : Ce dernier bénéficie d’un prix avantageux et d’un paiement étalé du bien. Il peut par ailleurs négocier une échéance au contrat pour limiter le reste de perte lié à l’aléa du décès du vendeur. L’achat d’un bien en viager combien ça coûte ? Pour un viager occupé deux variables sont à prendre en compte : le bouquet et la rente viagère.

Le prix de ces données varie en fonction de l’âge du vendeur et du bien lui-même, en effet l’estimation du prix se fait en fonction de statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le bouquet :

Il correspond à 20% ou 30% de la valeur réelle du bien sur le marché, il est payé lors de la conclusion du contrat. Dans le cas d’un viager occupé il faudra décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent.

La rente viagère :

Elle est calculée en fonction des tables de mortalités souvent édictées par les assureurs. A partir de ces statistiques, on calcule le coefficient diviseur qui permet d’obtenir le montant de la rente. Le principe est simple, si le vendeur suit ce tableau et décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur aura payé à terme le prix normal du bien immobilier comme s’il avait contracté un crédit bancaire sans intérêt. En revanche, s’il vit plus longtemps, dans ce cas, l’acheteur paiera un montant supérieur à la valeur du bien.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien. Cette sous-évaluation du prix du bien peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers. Vente viagère et héritage Si un couple n’a pas d’enfant il peut être utile de recourir au viager au profit d’un membre de la famille ou d’un tiers que l’on veut faire héritier. Néanmoins cette vente ne doit pas être constitutive d’un abus de droit c’est-à-dire réalisé dans un but exclusivement fiscal qui est celui d’échapper au paiement des droits de succession.

• Mais la vente en viager peut également être utilisée comme outil de donation entre parents et enfants, et permet de ne pas payer de droit de donation. En revanche dans ce cadre il faut être vigilant sur deux points : l’administration fiscale va vérifier que les rentes perçues par les parents ne sont pas directement versées à l’enfant et que le bien a été vendu au prix du marché ; en cas de pluralité d’enfants si la vente en viager est faite au profit d’un d’entre eux, le respect de la part héréditaire peut être remis en cause, l’accord des autres enfants pour une telle vente pourrait sécuriser l’opération.

• Néanmoins l’administration fiscale reste vigilante sur ce type de vente entre ascendants et descendants, le risque étant pour le fisc un abus de droit mais ne trouvera rien à dire si le bouquet et la rente correspondent à la valeur du bien. Il va également vérifier le paiement effectif réalisé par l’enfant acheteur.

• Il arrive aussi que des propriétaires ayant des enfants décident de vendre en viager pour ne pas se faire assister financièrement par leurs enfants. Dans ce cas la vente en viager leur permet de toucher un complément de retraite tout en conservant leur logement. Dans ce cas, les héritiers peuvent toujours intenter une action devant le juge si le prix payé était très inférieur à la valeur réelle du bien, alors assimilable à une donation déguisée. C’est pourquoi il est conseillé d’indiquer dans l’acte de vente les modalités de calcul du bouquet et de la rente. Si le vendeur a accepté de baisser son prix pour trouver un acquéreur, il faut le préciser. Vente en viager en cas de propriétaire indivis Il peut arriver parfois qu’à la mort d’un époux, les enfants et l’époux survivant partagent un immeuble en indivision. Dans ce cas de figure l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour vendre le bien en viager. Il est d’ailleurs possible de verser au comptant la part de la vente qui reviendrait aux enfants et de verser une rente viagère pour la part du parent indivisaire.